Генплан участка:
ребёнок архитектуры и градостроительства
посадка здания, вертикалка и почему экспертиза вернёт его дважды
посадка здания, вертикалка и почему экспертиза вернёт его дважды
Автоматизация вентиляции
Генплан — это первое, что видит эксперт. И первое, что он возвращает.
Формально это Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» по Постановлению Правительства № 87. В практике его называют СПОЗУ, ПЗУ или просто генпланом.
Неформально — это документ, в котором нужно объяснить: где стоит здание, почему именно там, куда потечёт вода и как люди вообще туда попадут.
Звучит несложно. Но это до первого замечания экспертизы.
Формально это Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» по Постановлению Правительства № 87. В практике его называют СПОЗУ, ПЗУ или просто генпланом.
Неформально — это документ, в котором нужно объяснить: где стоит здание, почему именно там, куда потечёт вода и как люди вообще туда попадут.
Звучит несложно. Но это до первого замечания экспертизы.
Что такое ГПЗУ и почему без него всё бессмысленно
До того как поставить здание на участок, нужно получить ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка.
Это официальный документ от администрации. По сути — паспорт участка, в котором уже прописано, что на нём можно делать, а что нельзя.
В ГПЗУ указываются:
Пример Заказчик хочет 9-этажный жилой дом. Архитектор рисует красивый проект. Потом открывают ГПЗУ — а там максимальная высота 15 метров. Три этажа — под снос ещё на бумаге.
Это официальный документ от администрации. По сути — паспорт участка, в котором уже прописано, что на нём можно делать, а что нельзя.
В ГПЗУ указываются:
- минимальные отступы от границ участка
- предельная высота и максимальная этажность
- максимальный процент застроенности и коэффициент плотности застройки
- виды разрешённого использования
- красные линии
- охранные зоны (ЛЭП, газопроводы, водоохранные зоны, объекты культурного наследия)
- точки подключения к инженерным сетям
Пример Заказчик хочет 9-этажный жилой дом. Архитектор рисует красивый проект. Потом открывают ГПЗУ — а там максимальная высота 15 метров. Три этажа — под снос ещё на бумаге.
Важная деталь про срок действия
ГПЗУ действует 3 года с даты выдачи. Для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство — именно столько.
Казалось бы, много. Но крупные объекты проектируются долго. И вот ситуация: проект готов, документация собрана, сдаём на экспертизу — а ГПЗУ просрочен на два месяца.
Экспертиза не примет. Придётся получать новый — а он может отличаться от старого.
ГПЗУ действует 3 года с даты выдачи. Для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство — именно столько.
Казалось бы, много. Но крупные объекты проектируются долго. И вот ситуация: проект готов, документация собрана, сдаём на экспертизу — а ГПЗУ просрочен на два месяца.
Экспертиза не примет. Придётся получать новый — а он может отличаться от старого.
Красные линии — это не границы вашего участка
Один из самых частых источников путаницы в СПОЗУ.
Красные линии — это границы территорий общего пользования: улиц, дорог, площадей. Они устанавливаются в документации по планировке территории.
Граница вашего участка и красная линия — это разные вещи. Иногда они совпадают. Чаще — нет.
Пример Забор частного двора может идти по красной линии. Но дом нужно строить с отступом 5 метров от красной линии, а не от забора. И это ещё не всё: если у здания выступающий карниз — он тоже попадает в зону контроля. Фундамент в норме, карниз — за красной линией. Замечание гарантировано.
Красные линии — это границы территорий общего пользования: улиц, дорог, площадей. Они устанавливаются в документации по планировке территории.
Граница вашего участка и красная линия — это разные вещи. Иногда они совпадают. Чаще — нет.
Пример Забор частного двора может идти по красной линии. Но дом нужно строить с отступом 5 метров от красной линии, а не от забора. И это ещё не всё: если у здания выступающий карниз — он тоже попадает в зону контроля. Фундамент в норме, карниз — за красной линией. Замечание гарантировано.
Посадка здания: «поставить» — не значит «влезть»Когда ГПЗУ изучен, начинается главная игра — посадить здание так, чтобы одновременно:
1
соблюсти отступы по всем границам участка
1
не залезть в охранные зоны
1
попасть в предельный процент застроенности
1
не превысить коэффициент плотности
1
обеспечить нормативные пожарные разрывы до соседних зданий
1
не нарушить инсоляцию чужих жилых окон
Проектировщик:
Я всё проверил — здание стоит в пределах участка, отступы соблюдены. Всё нормально?
тревожность:
А расчёт инсоляции делал?.
Инсоляция
По СанПиН 2.1.3684-21 нормируется продолжительность непрерывной инсоляции в жилых помещениях, детских садах, школах и больницах. Нормы зависят от географической зоны — северная, центральная или южная.
Если рядом с вашим объектом есть жилые здания, детские учреждения или медицинские организации — нужен расчёт теней. Прикладывается к СПОЗУ.
Если рядом с вашим объектом есть жилые здания, детские учреждения или медицинские организации — нужен расчёт теней. Прикладывается к СПОЗУ.
- Пример Проектируется новый жилой дом в плотной застройке. Соседний дом — в 18 метрах. Всё по нормам. Но расчёта инсоляции нет. Экспертиза возвращает без замечаний по отступам — только потому что нет расчёта. Проектировщик добавляет расчёт — оказывается, три квартиры соседнего дома недополучают норму. Переносим здание. Или режем угол. Или договариваемся.
Пожарные разрывы
Расстояния между зданиями определяются по СП 4.13130.2013 через связку двух параметров: класс функциональной пожарной опасности и степень огнестойкости здания.
Пример Реконструкция промышленного предприятия. Новый административный корпус планируется в 6 метрах от существующего склада. По таблице — нужно минимум 10 метров.
Варианты:
Пример Реконструкция промышленного предприятия. Новый административный корпус планируется в 6 метрах от существующего склада. По таблице — нужно минимум 10 метров.
Варианты:
- Подвинуть здание — но там уже коммуникации
- Построить противопожарную стену 1-го типа (REI 150) — дорого
- Предусмотреть автоматическое пожаротушение в обоих зданиях — немного дешевле, но всё равно считается в разделе МОПБ
Просто написать в генплане «6 метров» — не получится.
Вертикальная планировка: куда потечёт вода
Здание посадили. Горизонтально — красиво. Но земля, как правило, не горизонтальная.
Вертикальная планировка — это проектирование рельефа участка. Проще говоря — кто куда течёт после дождя.
На чертежах показывают три типа отметок:
Вертикальная планировка — это проектирование рельефа участка. Проще говоря — кто куда течёт после дождя.
На чертежах показывают три типа отметок:
Отметки | Что означают |
Чёрные | Существующий рельеф по топосъёмке |
Красные | Проектный рельеф — что будет после планировки |
Рабочие | Разница — насыпь или срезка грунта |
Проектировщик:
Рельеф несложный, уклон небольшой. Зачем подробно расписывать?
эксперт:
Без решения по организации рельефа и водоотводу — замечание по п. раздела 8 СП 42.13330.2016. Обязательно.
- Что должно быть на чертеже вертикальной планировкипроектные отметки в характерных точках (углы зданий, перекрёстки проездов, лотки)
- уклоны покрытий и отмосток
- направления водоотвода — куда идёт вода
- лотки, ливнеприёмники, дождеприёмные колодцы
Пример Проектировщик поднял отметку пола первого этажа на 600 мм — чтобы подвал был вентилируемым. Логично. Но въезд на парковку не пересчитал. Получился уклон 12% вместо допустимых 8%. А пандус для МГН и вовсе не вписался — по нему нельзя было заехать ни на коляске, ни на велосипеде.
Всё переделывается на рабочей документации. С переделкой разделов АР и конструктива.
Самая частая ошибка в вертикальной планировке — поднять пятно дома, не пересчитав
📜 Что ещё проверяет экспертиза
Количество машино-мест нормируется по СП 42.13330.2016 — от типа и площади объекта.
Пример Торговый центр 8 000 м². По нормативу нужно 80 машино-мест. В проекте показано 40 — «мы же в центре города, все на метро». Экспертиза не принимает такой аргумент.
Дополнительно нужно предусмотреть места для маломобильных граждан — и они должны быть нужной ширины, в нужном месте и с нужным покрытием.
Пример Торговый центр 8 000 м². По нормативу нужно 80 машино-мест. В проекте показано 40 — «мы же в центре города, все на метро». Экспертиза не принимает такой аргумент.
Дополнительно нужно предусмотреть места для маломобильных граждан — и они должны быть нужной ширины, в нужном месте и с нужным покрытием.
СП 59.13330.2020 требует непрерывного безбарьерного маршрута от границы участка до входа в здание:
- ширина пути — от 1,2 м
- продольный уклон — не более 5%
- поперечный уклон — не более 2%
- тактильные направляющие полосы
- контрастная маркировка на ступенях
- пандус при любом перепаде высот
По пункту 12 ПП РФ № 87 точки подключения к водопроводу, канализации, теплоснабжению и другим сетям должны быть показаны на чертеже СПОЗУ. Не в пояснительной записке — именно на чертеже, с координатами или привязкой.
Пример Проект готов, вся документация собрана. На экспертизе выясняется: точки подключения к водопроводу и канализации на генплане не нанесены — они только в разделе ВК. Замечание. Доработка. Повторная сдача.
Пример Проект готов, вся документация собрана. На экспертизе выясняется: точки подключения к водопроводу и канализации на генплане не нанесены — они только в разделе ВК. Замечание. Доработка. Повторная сдача.
Процент озеленения участка нормируется. СП 82.13330.2016 в редакции с Изменением № 3 (действует с января 2025 года) + местные нормативы.
Просто закрасить кусок участка зелёным цветом — недостаточно. Нужна ведомость зелёных насаждений или дендроплан. Какие деревья сохраняются, какие сносятся, что высаживается взамен.
Пример На участке растут три взрослых дерева. В проекте они обозначены — но без ведомости. Экспертиза запрашивает дополнительно: породы, стволы в сантиметрах, охранные зоны корневой системы. Всё это влияет на возможность строительства и трассировку коммуникаций.
Просто закрасить кусок участка зелёным цветом — недостаточно. Нужна ведомость зелёных насаждений или дендроплан. Какие деревья сохраняются, какие сносятся, что высаживается взамен.
Пример На участке растут три взрослых дерева. В проекте они обозначены — но без ведомости. Экспертиза запрашивает дополнительно: породы, стволы в сантиметрах, охранные зоны корневой системы. Всё это влияет на возможность строительства и трассировку коммуникаций.
ГОСТ 21.204-2020 устанавливает стандарт условных графических обозначений для генеральных планов. Если проектировщик нарисовал «своё» — экспертиза укажет на несоответствие.
Это кажется формальностью. Но замечание реальное и прилетает регулярно.
Это кажется формальностью. Но замечание реальное и прилетает регулярно.
📜 Нормативка
Документ | За что отвечает |
ПП РФ № 87 (ред. 21.10.2025) | Состав и содержание раздела СПОЗУ |
ГрК РФ, ст. 57.3 | ГПЗУ — источник исходных данных |
СП 42.13330.2016 | Планировка территорий, парковки, озеленение |
СП 4.13130.2013 | Противопожарные разрывы между зданиями |
СП 59.13330.2020 | Доступность для МГН |
СП 82.13330.2016 | Благоустройство территорий |
СанПиН 2.1.3684-21 | Инсоляция жилых помещений и соцобъектов |
ГОСТ 21.204-2020 | Условные обозначения на чертежах генпланов |
ГОСТ Р 21.101-2026 | Основные требования к оформлению документации |
Итого
Генплан — это документ, который отвечает на три вопроса:
Где стоит здание? Посадка с соблюдением отступов, охранных зон, пожарных разрывов и инсоляционных требований.
Куда идёт вода? Вертикальная планировка, организация рельефа, уклоны, ливневый водоотвод.
Как люди попадают внутрь? Въезды, парковки, пешеходные пути, маршрут для МГН — непрерывный и без барьеров.
Если хотя бы один из ответов нечёткий, недостаточно обоснован или просто не нанесён на чертёж — документация возвращается. Иногда дважды. Иногда трижды.
Как проектировать архитектурный раздел и разбираться в посадке здания — разбираем на курсе по архитектуре в Pravki School. Реальный проект, Revit, практика с нуля.
Где стоит здание? Посадка с соблюдением отступов, охранных зон, пожарных разрывов и инсоляционных требований.
Куда идёт вода? Вертикальная планировка, организация рельефа, уклоны, ливневый водоотвод.
Как люди попадают внутрь? Въезды, парковки, пешеходные пути, маршрут для МГН — непрерывный и без барьеров.
Если хотя бы один из ответов нечёткий, недостаточно обоснован или просто не нанесён на чертёж — документация возвращается. Иногда дважды. Иногда трижды.
Как проектировать архитектурный раздел и разбираться в посадке здания — разбираем на курсе по архитектуре в Pravki School. Реальный проект, Revit, практика с нуля.
Подпишись на наши рассылки и получай полезные советы, истории и актуальную информацию прямо на свою почту!